La planificación previa a la construcción es una parte increíblemente compleja de la construcción en su conjunto. Es fácil sentirse abrumado cuando se ve la tarea en su totalidad, pero si dividimos la pre-construcción en pasos preestablecidos, veremos que es bastante fácil de llevar a cabo.
Es por ello que en el artículo de hoy veremos los 11 pasos del proceso de preconstrucción que deben respetarse a la hora de planificar un proyecto de construcción.
Alcance de la construcción
Lo primero que debemos llevar a cabo es establecer el alcance del proyecto que estamos planificando. Cierto que el alcance puede en si significar cosas diferentes, pero en la preconstrucción que es lo que nos atañe, el alcance se refiere a definir lo siguiente:
- ¿Qué es exactamente el proyecto? ¿Es una casa, oficina, cabaña…?.
- El tamaño del terreno y de la estructura.
- Las limitaciones del proyecto.
- Los objetivos del proyecto.
Lo sé, algunos de estos puntos pueden parecer obvios, pero aun así es importante citarlos y plantearlos en detalle con todos los interesados en el proyecto que se vaya a realizar.
Equipo de construcción
No todos somos iguales, los hay que se les da mejor unas tareas y otros que se sienten más cómodos realizando otras, es lo normal en toda empresa. Y es que algunos de los miembros del equipo son más adecuados para determinados tipos de proyectos que otros, ya que mientras algunos trabajan bien juntos, otros deberán permanecer en proyectos separados. Como líder de tu empresa de construcción, eres tu quien debe conocer las capacidades y debilidades de tu equipo, y administrar a tus empleados para completar el proyecto a tiempo, dentro del presupuesto y con el alto grado de calidad que esperan tus clientes.
Es importante seleccionar a los miembros del equipo en las primeras fases de la pre-construcción, ya que después participarán en muchos de los pasos restantes del proceso de preconstrucción. Algo importante es que no puedes, ni debes si quiera intentar, hacerlo todo tu solo… dedica tiempo a encontrar al equipo adecuado y aprende a sacarle el máximo provecho.
Además, es durante esta fase en la que debemos identificar a varios subcontratistas que tengan lo necesario para completar las distintas partes del proyecto que vamos a realizar. Si disponemos de una buena lista de subcontratistas que hayan manifestado su interés en el proyecto en cuestión, podremos preparar paquetes de ofertas y tener la seguridad de que los trabajos se realizarán correctamente.
Presupuesto
El presupuesto de la construcción es clave en cualquier proyecto, pero es especialmente importante en la fase previa a la construcción. Esto se debe a que se trata de la primera vez que el cliente tiene una expectativa confirmada de lo que va a tener que gastar, y nos marca la pauta para el resto del proyecto.
Es importante tener presente que establecer el presupuesto siempre es complicado. Hay que tener en cuenta una gran variedad de factores, tales como los costes de la mano de obra, los distintos materiales, el transporte, la compra de equipos, los alquileres y un largo etcétera. Lo mejor es otorgar un rango de presupuesto estimado en lugar de una cifra exacta, gracias a lo cual tendremos un margen de maniobra sin decepcionar al cliente por no llegar a los objetivos preestablecidos.
Plan de desarrollo
La fase de pre-construcción es el momento idóneo en el que empezar a planificar las distintas fases de la construcción del edificio. Es aquí donde estableceremos todo lo necesario para convertir los materiales de construcción en el edificio final que tenemos planeado, dividiéndolo todo en etapas definidas con plazos concretos.
- Durante la planificación del desarrollo, deberemos tener en cuenta las siguientes fases:
- – Preparación del terreno y cimentación.
- – Estructura de la casa.
- – Electricidad, fontanería y climatización.
- – Aislamiento.
- – Instalaciones interiores y paneles de yeso.
- – Pasarelas exteriores y el camino de entrada.
- – Suelos y encimeras.
- – Accesorios exteriores.
- – Tejados.
Diseño de la construcción
Dependiendo del tipo de empresa de construcción que tengamos, nuestros clientes pueden o no traer un diseño aproximado de la casa. En el caso de tratarse de una operación de diseño y construcción, nosotros seremos los responsables del diseño, pero es bueno tener presente que otras empresas de construcción pueden trabajar con diseños de terceros.
En cualquiera de los casos, debemos participar en el proceso de diseño en la medida de lo posible. Y lo que es más importante, es necesario evaluar la constructibilidad del diseño, o dicho de otra manera… si es realmente posible construir el proyecto y, en caso de ser así, mantenerlo dentro del presupuesto.
Lo bueno es que, hoy en día, en el caso de que necesites modificar un diseño existente o diseñar una casa completamente desde cero, no hará falta realizarlo sentado en una mesa de dibujo como antiguamente. Y es que un software de diseño de viviendas que sea completo y fácil de usar como puede ser Autodesk Construction Cloud puede ayudarte a presentar los diseños y los cambios de diseño a los clientes en cuestión de horas, además de recibir comentarios rápidos y útiles y realizar cambios en el proyecto en cuestión de minutos.
Materiales de construcción
¿De dónde van a salir los materiales de construcción? ¿De qué tipo de materiales se trata? ¿Cuánto van a costar? Ten por seguro que, en el caso de dejar sin respuesta estas cuestiones durante el proceso de pre-construcción, tendrás problemas más adelante. Es por ello que debemos responder a estas preguntas y, a continuación, pedir los materiales durante esta etapa de pre-construcción.
Permisos de construcción
Evaluar qué permisos requerirá nuestro proyecto y adquirirlos es esencial durante la pre-construcción. Y es que no hay nada peor que un problema de permisos, los cuales son capaces de paralizar la construcción y, en el peor de los casos, hacer que el proyecto sea imposible de completar.
Es por ello que debemos averiguar qué permisos necesitaremos y cuánto tiempo tardaremos en obtenerlos. Una vez lo sepamos, será la hora de iniciar el proceso de adquisición de los permisos.
Programación de la construcción
Una vez hayamos definido correctamente las distintas fases del proceso de construcción, será el momento de programar todo lo necesario.
Durante este paso previo a la construcción tendremos que trabajar con nuestro equipo con el fin de programar las fases del proyecto y ponernos en contacto con los subcontratistas para asegurarnos de que podrán completar su trabajo en los momentos adecuados para el proyecto.
Otro tema a tener en cuenta es que, durante la elaboración del calendario del proyecto, precisaremos tanto de los permisos, como de la inspección y de la revisión de los clientes si queremos que el proyecto llegue a buen puerto.
Tareas esenciales de la construcción
Una vez realizados todos los puntos anteriormente citados pertenecientes al proceso de pre-construcción, verás que el proyecto toma forma y puede parecer que ya está todo hecho, pero nada más lejos de la realidad…
Y es que nos quedan por hacer docenas de tareas más pequeñas que, aunque no lo parezca a veces, siempre son esenciales. Es en este punto donde debemos llevar a cabo estas tareas, entre las que se incluye:
- Análisis del suelo.
- Reunir los permisos pendientes.
- Presentar el plan de construcción a la ciudad o al condado.
Inspecciones de la construcción
La mayor parte de las inspecciones de cualquier proyecto de construcción de una vivienda se producirán durante o incluso después de la construcción, sin embargo, aún es necesario realizar algunas inspecciones durante la fase previa a la construcción.
Cada municipio tiene sus requisitos para las inspecciones previas a la construcción, pero los tipos más comunes incluyen la inspección del estado de la propiedad, los análisis de impacto ambiental y las inspecciones del plan de construcción tanto para la seguridad, como para el cumplimiento de las ordenanzas locales.
Comunicación del proyecto
La comunicación es la última etapa del proceso de pre-construcción, aunque en realidad debería formar parte de cada uno de los pasos anteriores, y continuar durante la fase de construcción real.
Algo que parece lógico pero que no siempre se tiene claro es que, para la fase previa a la construcción, la comunicación es esencial. Los clientes, los subcontratistas, los diseñadores, los funcionarios de la ciudad y toda parte que esté inmiscuido en el proyecto, necesitan saber qué está pasando y cómo les afecta.
A tener en cuenta que una parte especialmente importante de la comunicación previa a la construcción tiene que ver con el diseño de la propia casa. Hay que ser capaz de comunicar el aspecto que tendrá la casa terminada, incluidos los cambios en el diseño original o los posibles añadidos. Además, dado que a muchas personas les cuesta visualizar las casas terminadas solo mirando los planos de construcción, es importante proporcionar una ayuda visual que les ayude a ver el proyecto.
